Gli anni post-pandemia hanno visto un’inaspettata espansione del mercato immobiliare, spinto dalla volontà di migliorare le condizioni abitative, dall’aumento del risparmio delle famiglie italiane e dal basso costo del credito, che ha favorito il mutuo mercato.

Tuttavia, secondo Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma, questa situazione sta per cambiare.

In base alle previsioni del centro studi, se il 2022 si è chiuso con 784.000 compravendite immobiliari, il 2023 si chiuderà con 670.000 (-14,6%), 643.000 nel 2024 e 669.000 nel 2025. che ha visto un calo delle vendite del 2,1%, in particolare nel mercato milanese negativo per due trimestri.

Lo scenario sfavorevole non è dovuto a una recessione che era stata prevista dall’economista Lucio Poma di Nomisma ma mai avvenuta, né al calo dei costi energetici che sono scesi sensibilmente “grazie” al riscaldamento globale. La causa è invece nell’inflazione, che la politica monetaria restrittiva non intacca in quanto non interviene sulla sua componente strutturale, che è rimasta stabile o è aumentata. Questa situazione non è compensata dagli adeguamenti salariali e dal conseguente sostegno al potere d’acquisto.

Per quanto riguarda i prezzi degli immobili, Nomisma segnala prezzi ancora positivi ma tendenti alla stabilità. Anche se si prevede che i prezzi nominali delle abitazioni aumenteranno dell’1% nel 2023 (rispetto al 3,1% nel 2022), ciò si tradurrà effettivamente in un calo del 4,8% se corretto per l’inflazione. Lo stesso vale per gli anni successivi, quando i prezzi nominali vedranno un aumento dello 0,2% e dello 0,5% rispettivamente nel 2024 e nel 2025, che si tradurrà in un calo del -2,5% e del -1,4% una volta corretti per l’inflazione.

Oltre all’inflazione, la scarsità di nuove unità abitative è un altro fattore determinante della dinamica dei prezzi, dato che riflette l’aumento dei prezzi delle materie prime nel mercato immobiliare. Ciò significa che la dinamica dei prezzi degli immobili non rifletterà pienamente l’inflazione.

Secondo Nomisma, invece, il mercato degli affitti vedrà una crescita in risposta al rallentamento delle compravendite immobiliari, trainato dalla ripresa degli affitti studenteschi e turistici dopo la pandemia. Inoltre, c’è una domanda temporanea da parte di coloro che non sono in grado di acquistare proprietà. Ciò si traduce in “una pressione al rialzo sui canoni di locazione maggiore di quella della dinamica dei prezzi”.

Nel 2022 i canoni di locazione sono aumentati del 3,6% (un aumento nominale del 2%), con il settore non residenziale in bilico sulla parità. Nel frattempo, i rendimenti sono rimasti stabili, con una media del 5,5% nelle aree residenziali. Il tempo medio per affittare un immobile è stato di 1,5 mesi, mentre i rendimenti locativi lordi si sono attestati intorno al 5,5%.

Nomisma prevede che il divario tra stipendi e inflazione, che a fine 2022 era pari a -9,6%, non diminuirà nel 2023. Ciò renderà più difficile per le famiglie italiane rimborsare i mutui, peggiorando il clima di fiducia e incidendo sulle intenzioni di acquisto.

Secondo il rapporto di Nomisma, le famiglie italiane sono ancora fortemente dipendenti dai mutui per l’acquisto di una casa, con solo il 17% di loro che pensa di acquistarne senza. Tuttavia, le richieste di mutuo sono diminuite in quanto le famiglie si percepiscono economicamente fragili.

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